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百年探索

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李桂朵(笔名李桂铎),高级研究员、作家诗人、书画家。《世界名流》、《世界三农》、《社会决策》、《世界网络作家协会》创始人,总编辑。传记见《世界华人突出贡献专家名典》。代表作:《中国三农经济科学发展战略研究》、《企业发展战略研究》等。其宏观决策涉及经济政治、科技三农、企业市场、文教卫等广泛领域,具有超前决策意识,多次被三代最高领导层反复借鉴采用。

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李桂朵:略谈农村老宅基地不值钱及其他  

2015-01-11 23:18:17|  分类: 决策探索 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                       略谈农村老宅基地不值钱及其他

 

                                                           作者:李桂朵

 

        随着改革开放的深入,随着时代与社会的发展和进步,极少数有开拓精神的农民或者农村有志之士进城经商办企业、或者搞其他产业、或者承包重大工程项目等,完全脱离农村走向城市成为城市市民。他们在农村的老住宅肯定有的要有偿转让,据本人多次深入农村了解,那些历史悠久的农村老住宅基地往往不值钱原因到底何在?

         一是地理位置的关系。土地价格的差异相当突出,突出就突出在地理位置上。越是偏远山区,越是交通不便地区,越是穷困地区,老住宅基地越不值钱。有的一套面积在150平方米,甚至200多平方米的老宅基地前几年出售只是几千元。如果处在乡镇一级的集市就要翻倍,越商业发达的乡镇集市就越高,如果处在县城就更要翻十倍或者更多,就是同样属于县城也有城中与郊区之别。如果处在地区级城市就要几十万了,如果处在北京或者上海就是几百万了,你瞧这同样面积的老宅基地其差别到底有多大?那些长期住在北京却又从事三农土地研究的专家们是否考虑到这些问题呢?总以为农民的土地会发大财,其实就是城市的土地会发大财,绝大多数农村的土地转让是发不了财的。不相信你走出北京上海广州到西部地区,到偏远山区去问一问考察一下。国家决策不能以偏概全,更不能坐井观天,要看大局。我说的是指全国80%的大局。

         二是住房观念理念的关系。过去的老住宅基地往往选择靠山脚下的地方,有一种古老的所谓风水观念,而现代人居住理念发生了变化,建房选择风水也随之而变,大部分农民新建住房都选择靠近马路或者交通方便的公路,或者靠近学校或村子中心热闹地带。因此很少人选择购买别人的老住宅基地建房,再加之老住宅基地往往距离公路较远,甚至左弯右拐通不了公路和小车,很不方便。所以只能低价出售给当地农民开发作为种蔬菜的自留地或者搞小养殖业的杂房。这里且不说老住宅基地多么值钱,我亲眼见到的过去几所规模较大的老学校,那校舍都是新建没多少年的,红砖平顶几层楼房。甚至有县属高级中学的校舍,后来停办了,其房屋教学大楼住房低价都无人要,大量住房都被荒废长满一人多高的荒草……,尚且这所国民党时代的老学校就靠近一个不算偏远的人口众多的乡村,可想而知。古树参天,风水有名。那有私人住宅能与其媲美?

         三是建筑土气不规范。即使是过去比较标准的老住宅基地房屋,建筑大多是瓦房,年深日久,无人居住和修缮,就会漏水,有的甚至会自然倒塌。所以说屋要人住,其实是要人维修,与其维修不如新建。所以不值钱。

         四是老宅基地卖给谁?购买老住宅基地者也只有当地农民,当地农民如果有那么几十万者根本不会购买他人的老住宅基地,除非特别好,这样的情况寥寥无几。农民有了几十万大多在县城购买一套二手房也就是十来万。尚且当地农民自己也有土地稍许调整就有了一块建房地基了,甚至找个山坡用推土机一推就是一套小别墅的好地基,谁还出高价买你的老住宅基地?从农村出来的人都知道,农民建房是不缺地基的,只是缺钱。而城里人建房才会缺地基。

         五是老住宅基地大部分闲置。在农村大部分人建房是另外开垦荒山或者荒坡,主要选择要么独门独户,好养鸡鸭鹅、猪狗之类的家禽家畜,与人难有瓜瓜果果纠纷;要么选择靠近小集市好做小买卖生意;要么选择靠近公路旁,出行运输方便,与人交往方便等。

         六是大多数偏远农村都有一些荒山荒地。越是穷山恶水的偏远山区荒山荒地越多。正因为自然条件较差,所以开垦那些荒地,甚至是过去生产队里农业学大寨时被开垦了荒地现在因为缺水或者偏远耕种效益差,不合算而被自然荒废了。这是常见的,你不可能逼迫人家去耕种,除非你自己跑到那里去耕种。也就是说不管谁不管用何种方式去耕种那些位置稀散、土地贫瘠、引水困难的小块土地都是劳而无功,难有收获的。

         七是要保护耕地,耕者有其田。要严禁城市富翁进入农村圈地或建别墅。有人看到大城市这几年搞建筑项目和商品房开发确实使一部分城里人或市民发了土地财,他们就认为农村土地大有文章可做。如果城里富翁特别是那些巨贪后代搞了几个亿、几十个亿、几百个亿、乃至几千个亿者一旦进入农村圈地 ,那就是社会的灾难。他们会以购买老住宅基地为名,或者以购买荒山荒地为名将最好的耕地变为荒地,这种情况不能不事先预防。对于穷山恶水的地方他们是肯定不会去的,一旦开了这个口子,就会在距离城市不远的地方下手。这些人往往是有钱有权有势的。

           概而言之,农村土地改革是一个既复杂又简单的问题,不必故弄悬殊。土地调来调去在总体上是不会增加效益的,搞得不好只会出现更多的纠纷和社会矛盾。在土地分配问题上要始终坚持集体或国家所有,农民经营,耕者有其田,土地经营权人人平等的原则。在原来分配的基础上根据人口的异动30年或50年稍作一次内部微调,严禁城里富翁进入农村买卖耕地,包含买老住宅基地建别墅等。要保护耕地。农村原有老住宅基地可以在当地有偿转让。耕地不能买卖,国家重大项目建设征收土地例外。

 

 

                                                               (李桂朵2015年1月11日作)

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